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BAT, 뉴욕시가 만든 “불량 사과”

뉴욕시의 애칭은 ‘빅 애플(big apple)’이다.

BAT(Brooklyn Army Terminal)은 1918년 기획되어 17개월만인 1919년에 완공한 ‘US Army Military Ocean Terminal’의 새 이름이다.

1981년 뉴욕시에서 연방정부로 부터 소유권을 이전 받고, 1984년 부터 NYCEDC (New York City Economic Development Corporation) 에서 이를 위탁 운영하고 있다.

뉴욕시는 최근 이를 대규모 비즈니스 컴플렉스로 변모 시키고자 제반사항을 추진 중이다. 같은 브루클린 보로우에서 진행되는 ‘Brooklyn Tech Triangle’ 프로젝트가 민간 주도로 추진되면서, ‘명품 사과’를 만들어 나가는 것과 대조적으로뉴욕시가 직접 개발하고 있는 BAT는 ‘불량 사과’를 만들고 있다고 해도 과언이 아니다.

F3235E74-EEFB-6A5E-116BDB6E722758C9 *사진 출처: NYCEDC

< Brooklyn Tech Triangle >Brooklyn_1 *사진 출처: The Brooklyn Navy Yard Development Corporation (BNYDC)

[ 뉴욕시에 의한 개발 vs. 민간에 의한 개발 ] 부문은 다음 포스팅을 통해 상세히 다루고자 한다.

BAT는 100여년의 역사를 지니고 있는 곳이다. 미 육군의 군수물자를 수송하던 터미널이다. 이를 대규모 비즈니스 컴플렉스로 변모시킨다는 그 취지와 방향은 매우 적절하다. 지정학적으로 이곳은 맨해튼과 자유의여신상을 바라 볼 수 있는 멋진 뷰를 지닌 곳이다. 또한 과거 수송기지로 썼던 곳이이기에 물류 접근성 역시 매우 탁월한 곳이라 할 수 있다. 맨해튼에 있는 뉴욕시청을 기준으로 약 11km 떨어 진 위치에 있다. 브루클린 보로우 홀(다운타운) 기준 9.3km 위치이니 맨해튼 생활권이라 해도 무방하다.

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홈페이지를 통해 살펴 본 BAT는 특히 제조업을 영위하는 기업들에게는 매우 좋은 인프라인 것으로 파악되었다. 맨해튼이 매우 매력적인 곳이지만 ‘공간의 제약성’이 근본적 한계이기에 공간수요가 큰 제조업들에게는 이 BAT가 매우 좋은 인프라일 것으로 기대를 하기에 충분하다.

지금 부터 BAT를 직접 탐방해 보기로 한다!  지하철 브루클린 59가역에서 내려 걸어가면 된다.

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탐방기를 정리 해 보면 다음과 같다.

#1. 주변의 전반적 분위기(2점/10점)

  • 브루클린 59가역에서 BAT 까지 이르는 도보길은 ‘혁신과 긍정의 에너지나 기운’을 주기 보다, 그 반대의 느낌과 인상을 강렬하게 주고 있다.
  • 특히 58가와 59가 주택가 길에는 한낮임에도 불구하고, 세입자인지 주인인지 알 수는 없지만, 자신의 집 앞에 나와 앉아 이것 저것 음식을 먹으며 쓰레기를 자신의 집 앞 인도에 마구 버리는 사람들로 가득하다. 주택가인데도 인도에 유독 쓰레기가 많이 버려져 있는 이유이다.
  • 브루클린 3rd Ave.는 고속고가도로와 중첩이 되어있어 지역적 ‘단절감’을 주고 있다. 또한 진입로 전반의 업체들이 영세하거나 험한 분위기를 자아내어…만약 BAT에 있는 회사에 면접을 보라고 오라고 했을 때 지원자 입장에서는 그리 가벼운 발걸음이 되지는 못할 것 같다.
  • 맨해튼에서는 여하튼 긍정의 에너지가 느껴지는데 반해, BAT 진입로에서는 그 반대의 느낌이다.

#2. 하드웨어(6점/10점)

  • BAT는 우선 매우 크다. 97에이커(약 12만평)의 넓은 부지에, 4백만 스퀘어피트(약 11만 3천평)의 전용면적을 지니고 있다.
  • 뉴욕에서 흔치 않게 주차에 대한 부담이 전혀 없는 근무 공간이다.
  • 두개의 큰 빌딩이 브릿지로 연결되어 있다.
  • 바닷가를 향하고 있는 빌딩은 리노베이션이 상당 부분 이루어 졌고, 주로 바이오 및 식품 그리고 문화예술 기업들이 입주해 있다.
  • 반대편 빌딩(고속도로 방향, 위의 사진 대부분은 본 빌딩임)에는 주로 기계가공, 전기/전자 제조업 중심으로 입주를 해 있다. 공용공간에 대한 관리는 제대로 이루어 지지 않고 있고, 개별 입주기업의 공간은 해당 기업이 자체적으로 리노베이션 또는 인테리어를 해서 사용한다.
  • 두개의 빌딩 중 바닷가 방향은 전반적인 리노베이션 공사가 마무리 되어 비교적 상태가 양호하고 또 근무환경도 좋은 편이다. 특히 바닷가 창을 향하고 있는 공간들은 자유의 여신상과 맨해튼 전망이 가능해 매우 인기가 있고, 이미 모두 임대차 계약이 완료 된 상태이다.
  • 고속도로 방향 빌딩은, 좀 심하게 표현하면 군 형무소에 와 있는 느낌이다. 위의 사진에서 충분히 느낄 수 있을 것이다.

#3. 소프트웨어(8점/10점)

  • 우선 첫번째 눈에 띄는 것이, The BATKids Center 라는 ‘어린이 집’을 운영하고 있다. 기본적으로 무료이며, 기초적인 실비 수준만 납부하면 되기 때문에 어린 자녀를 둔 부모들이 비즈니스 활동을 하기에 매우 좋은 특성을 지니고 있다.
  • Accelerated Sales Tax Exemption Program : 개별 기업 당 10만불 까지 사무실이나 근무공간 리노베이션에 따른 부가세를 면세 해 준다.
  • Commercial Expansion Program : 맨해튼 등 뉴욕시 역내와 역외에서 이주해 오는 기업들을 대상으로 한 패키지 지원 프로그램이다. 여기에는 임직원의 고용보조에 해당 하는 사항들도 포함되어 있다.
  • NYCEDC Energy Discount Programs : 전기요금 45% 까지, 가스요금 35% 까지 할인을 적용해 준다. 에너지 소비가 상대적으로 많은 기업들의 경우 절대적으로 유리하다.
  • New York State Empire Zone Benefits : 이곳에서 창업을 할 경우, 10년간 법인세 면세 등 각종 혜택이 주어진다. 이 외에도 뉴욕시와 뉴욕주의 제반 기업지원 정책 집행 시 수혜대상 우선순위로 랭크 될 수 있다.
  • 한국과 같이 입주기업들 간 네트워킹 등을 공식적으로 BAT에서 직접 주관하는 경우는 매우 드물다. 따라서 업체들간 교류는 거의 없는 편이다.
  • 공공부동산 임대업 성격으로 이해할 수 있다.

#4. 피플웨어(2점/10점)

  • 입주기업과 관련해서는 두개의 빌딩 사이에서 너무나 확연히 다른 분위기가 느껴진다.
  • 바닷가 향 빌딩의 경우 입주기업들이 주로 바이오, 식품, 문화예술 분야이다 보니 상대적으로 가볍고 활기찬 느낌이라고 본다면, 그 반대 빌딩의 경우 주로 기계가공, 전자전기 제조 등의 영역인 관계로 생산직 근로자 분포가 높게 나타난다. 그리고 전반적 분위기도 어두운 느낌이다.
  • 문제는 바로 NYCEDC(뉴욕경제개발공사) 소속 관리직원들이다. 서비스 마인드가 전혀 갖추어져 있질 못하다. 왜 그런지를 파악 해 보니…간부 직원들 중 상당수가 ‘군 출신’인 이유로 유추될 수 있다. 뉴욕시가 연방정부로 부터 소유권 이전을 받을 때 관리직원의 승계까지 같이 이루어지다 보니 발생한 사항이라 볼 수 있다.
  • 사용상태가 엉망인 시설물들이 그대로 방치되고 있는 것도 같은 이유에서라 유추할 수 있다.
  • 그간 개인적으로 뉴욕에서 관계한 스태프 중 최악의 멤버들이다. 매우 관료적이다. NYC Business Solution Center 등의 직원과 비교 시 ‘하늘과 땅 차이’ 정도로 열악하다.

#5. 소울웨어(1점/10점)

  • 3시간여를 체류하면서, 미소를 띄거나 웃으며 지나가는 사람을 본 기억이 없다.
  • 창의적이고 혁신적인 것은 고사하고, 무엇인가 짓누르는 것 같은 그런 분위기가 느껴진다.
  • 그 이유는, 1) 지하철 역에서 내려 BAT 까지 도보로 이동하는 동선의 무거운 분위기, 2) 대형 군사용 시설 자체가 주는 무거운 분위기, 3) 불친절/비전문 직원들로 부터 오는 불쾌감 이것이 같이 맞물린게 아닌가 싶다.

BAT는 여전히 현재도 진행형이다. 특히 빌딩의 리노베이션도 현재 계속 진행 중이다.

이와 아주 유사한 사례로 호주 시드니의 ATP(Australian Technology Park)이 있다.

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<> on June 8, 2011 in Sydney, Australia.

australian-technology-park-function-venue-exhibition-hall-20 * 사진 출처: ATP

뉴욕시의 BAT와 시드니시의 ATP를 비교해 보자면 시드니시의 ATP가 비교가 불가능할 정도로 수준이 높다고 할 수 있겠다.

시드니시의 ATP는 우리의 서울 용산차량기지 같은 곳을 세계적인 비즈니스 파크로 재 탄생 시킨 것이다. 일년에 무려 10만명 이상이 이곳을 찾는 세계적 명소가 되었다. 이곳에서 호주의 스타트업은 모든 비즈니스 활동을 원스톱으로 처리할 수 있다. 각종 행정기관 및 민원기관들이 모두 입주 해 있고 이들 기관들은 상호 연합하여 스타트업들을 체계적으로 지원하고 있다. ATP라는 통합된 가버넌스의 리더십에 기초하여 활동하는 것이다.

예를 들어, 우리의 판교 스타트업 캠퍼스에 미래창조과학부, 중소기업청, 고용노동부, 환경부 등이 분소를 설치하고, 이들 분소들이 각자의 주무부처의 관점에서 행정지원을 하는 것이 아니라, ATP 본부의 리더십에 기초하여 업무활동을 펼치는 것이다. 그러니 기업들 입장에서는 민원이나 행정업무를 보기 위해 여기 저기 여러번 방문하는 것이 아니라 ATP Center for Public Administration 한 군데만 가면 모든 업무들이 끝나는 것이다.

ATP에서는 다양한 문화이벤트가 끊이질 않는다. 또 상설전시가 가능하도록 업무공간과 전시공간이 함께 만들어져 있다. 당연히 각종 전시회, 포럼 등의 행사로 많은 사람들이 왕래함에 따라 바로 비즈니스로 이어질 수 있도록 하는 방향성을 구현하기 위함이다.

ATP는 비영리 공기업으로써, ‘공무원의 낙하산’들이 근무하는 것이 아니라, 철저히 민간에서 그 리더십을 발현할 수 있도록 구조화 하고 있다.

민간에 의해 개발되고 있는 [ Brooklyn Tech Triangle ]의 경우, 도시 하나가 시드니 ATP 처럼 재 탄생하는 초대형 프로젝트이다. ‘Dumbo – Navy Yard – Brooklyn Downtown’이 세개의 지역이 거대한 혁신비즈니파크로 재 탄생하는 개념이라 할 수 있다.

뉴욕시의 행정력은 세계 최정상급이라 할 수 있다. 그런 뉴욕시가 BAT라는 ‘현재는 불량 사과’를 만들고 있는 것이다. 앞으로 어떻게 보완을 해 나갈지 모르겠지만, 현재의 모습으로는 가까이 있는 [ Brooklyn Tech Triangle ] 과도 그렇고 호주 시드니의 APT 와도 비교 시, 비교가 불가능할 정도로 수준이 낮다.

그 원인은 다름아닌, 이곳에 종사하는 직원들의 몰입도와 전문성의 문제이다. 다시 말해 ‘사람(피플웨어)’의 문제인 것이다.

한국에서도 민간에서 운영하고 있는 스타트업 관련 인프라 및 프로그램과 공공부문에서 운영하는 것. 어떤 차이가 있는지 비교가 될 것이다.

한국의 스타트업 및 기업관련 각종 ‘진흥원’들은 이제 그 주도권을 ‘순수 민간’으로 이양해야 한다. 그래야 정부도 살고 기업도 살고 또 한국경제도 살 수 있다.

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